München hat tausende Wohnungen aus den 60er- und 70er-Jahren. Viele davon sind gut vermietet, ordentlich instand gehalten – aber die Elektrik stammt noch aus der Erstinstallation. Für Vermieter ist das eine stille Herausforderung: Solange nichts passiert, merkt man es kaum. Sobald ein Mieter wechselt, eine Prüfung ansteht oder jemand eine Wallbox nachrüsten will, kommen die Fragen auf den Tisch.
Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer, die Wohnungen aus dieser Bauzeit vermieten und wissen wollen: Was ist noch in Ordnung? Was ist kritisch? Wann muss ich handeln – und wann nicht? Und wie läuft eine Sanierung ab, ohne den Mieter wochenlang zu belasten?
Typische Elektrik in Altbauwohnungen aus den 60er- und 70er-Jahren
Wohnungen aus dieser Bauzeit wurden nach den damals geltenden Normen errichtet. Was damals regelkonform war, entspricht heute in vielen Punkten nicht mehr dem Stand der Technik und oft auch nicht den heutigen Sicherheits- und Nutzungsanforderungen.
- Leitungen aus frühem PVC-Isoliermaterial, das nach Jahrzehnten spröde werden kann
- Zwei- statt dreipolige Steckdosen (ohne Schutzkontakt) in älteren Bereichen
- Klassische Nullung als Schutzmaßnahme (dazu unten mehr)
- Unterverteilungen mit Schraubeinsatzsicherungen statt modernen Leitungsschutzschaltern
- Wenige Stromkreise für viele Verbraucher – Küche, Bad und Wohnzimmer oft auf einem Kreis
- Kein FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutzschalter)
- Keine Kapazität für moderne Großverbraucher wie Wallbox, Induktionsherd oder Klimaanlage
Das ist keine Kritik an den damaligen Handwerkern – das war Stand der Technik. Aber heute stellt es Vermieter vor eine reale Frage: Was muss ich tun, was kann ich lassen, und was sollte ich zumindest kennen und dokumentiert haben?
Warnsignale: Wann Vermieter die Elektrik ihrer Wohnung prüfen lassen sollten
Nicht jede ältere Anlage ist sofort gefährlich. Aber es gibt Warnsignale, die einen näheren Blick erfordern:
- Häufig auslösende Sicherungen ohne erkennbaren Grund
- Sicherungskasten mit Schraubeinsatzsicherungen (Schmelzsicherungen)
- Steckdosen ohne Schutzkontakt in Bad oder Küche
- Lichtschalter oder Steckdosen, die warm werden oder nach Plastik riechen
- Keine Dokumentation der Anlage, keine durchgeführten Prüfungen
- Mieterwechsel mit neuen Anforderungen: Induktionsherd, Trockner, Klimaanlage, Wallbox
- Geplante Nachrüstung, die die Anlage an ihre Kapazitätsgrenzen bringt
Keines dieser Signale bedeutet automatisch, dass alles neu gemacht werden muss. Aber sie bedeuten, dass ein genauer Blick sinnvoll ist – am besten durch einen E-Check.
Welche Maßnahmen Vermieter meist zuerst angehen sollten
Wer vor einer veralteten Anlage steht, muss nicht zwingend sofort alles herausreißen. Um aus der reinen Informationsphase in eine sinnvolle Umsetzung zu kommen, hat sich für Vermieter folgende Priorisierung bewährt:
- Bestand prüfen: Verschaffen Sie sich Klarheit über den Ist-Zustand. Ein E-Check liefert die nötige dokumentierte Grundlage.
- Kritische Mängel beheben: Akute Sicherheitsrisiken wie beschädigte Leitungen, fehlende Schutzleiter oder verschmorte Kontakte haben oberste Priorität.
- FI und Unterverteilung bewerten: Ein veralteter Sicherungskasten ist oft das Nadelöhr. Eine Modernisierung samt FI-Nachrüstung bringt ein deutliches Plus an Sicherheit.
- Stromkreise für heutige Nutzung prüfen: Genügt die Kapazität für die geplante Wallbox oder die neue Einbauküche des Mieters?
- Komplettsanierung nur bei echtem Bedarf: Oft reicht eine kluge Teilsanierung. Nur wenn die Basisstruktur völlig überlastet ist oder ohnehin kernsaniert wird, ist die Komplettsanierung der beste Weg.
Welche Mängel kritisch sind
Manche Zustände lassen sich einfach prüfen und dokumentieren. Andere sind technisch ernst zu nehmen und sollten behoben werden – unabhängig vom Bestandsschutz.
Klassische Nullung
In vielen Wohnungen aus den 60er- und 70er-Jahren wurde die sogenannte klassische Nullung als Schutzmaßnahme eingesetzt. Dabei wurden Schutzleiter und Neutralleiter über denselben gemeinsamen Leiter geführt – den sogenannten PEN-Leiter. Das war seinerzeit normenkonform.
Nach aktueller VDE-Norm (DIN VDE 0100-410) ist dieses System für Neuinstallationen nicht mehr zulässig. Bei unveränderter Bestandsanlage gilt formal Bestandsschutz. Sobald aber an einer solchen Anlage wesentliche Änderungen vorgenommen werden – neue Stromkreise, neuer Unterverteiler, neue Endstromkreise – muss der geänderte Teil auf aktuellen Stand gebracht werden.
Für Vermieter bedeutet das: Wer den Zustand seiner Anlage kennt und dokumentiert hat, ist deutlich besser aufgestellt als jemand, der es nicht weiß.
Kein FI-Schutzschalter
Ein Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) erkennt fehlerhafte Ableitströme und schaltet die Anlage in Millisekunden ab – bevor ein Stromschlag lebensbedrohlich werden kann. Viele Altbau-Wohnungen haben keinen.
In Bayern gibt es keine pauschale gesetzliche Pflicht, einen FI in bestehenden Mietwohnungen nachzurüsten. Für neue Stromkreise, Badsanierungen und jede Neuinstallation ist er jedoch heute Pflicht. Und wenn in einer Wohnung kein FI vorhanden ist und ein Mieter durch einen Fehler verletzt wird, stellen sich Fragen zur Verantwortung des Vermieters, die nicht pauschal beantwortet werden können.
Viele Vermieter entscheiden sich aus Sicherheitsgründen für eine Nachrüstung. Wie aufwendig das ist, hängt vom Zustand der Verteilung und der vorhandenen Anlage ab – eine Elektrofachkraft kann das nach Besichtigung einschätzen.
Überlasteter Sicherungskasten
Alte Unterverteilungen sind für heutige Lasten nicht ausgelegt. Wer in einer Wohnung heute gleichzeitig Induktionsherd, Waschmaschine, Trockner und Geschirrspüler betreibt – und demnächst noch eine Wallbox will – bringt eine Altanlage an ihre Grenzen. Das ist keine Frage des Bestandsschutzes, sondern der Physik.
Spröde oder beschädigte Leitungen
PVC-Isolierungen aus den 60er Jahren altern. Nach Jahrzehnten können sie beim Biegen brechen und in schlecht zugänglichen Bereichen Probleme verursachen, die von außen nicht sichtbar sind. Ein E-Check gibt erste Hinweise – eine vollständige Beurteilung erfordert manchmal gezielte Stichproben.
Bestandsschutz bei der Elektroinstallation – wann Handlungsbedarf entsteht
Bestandsschutz ist kein Freifahrtschein. Er bedeutet: Eine Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung normenkonform war, muss nicht allein deswegen erneuert werden, weil sich die Normen geändert haben.
Dieser Schutz greift aber nur, solange keine wesentlichen Änderungen an der Anlage vorgenommen werden. Sobald neue Stromkreise hinzukommen, ein Verteiler getauscht oder eine Erweiterung ergänzt wird, muss der geänderte Teil nach aktueller Norm ausgeführt werden. Die unveränderten Teile der Anlage behalten ihren Bestandsschutz.
Für Vermieter in der Praxis: Wer seine Anlage jahrelang unverändert lässt und nichts ändert, muss formal nichts nachrüsten – sollte aber wissen, was er hat. Wer eine Wallbox einbauen lässt, einen neuen Zählerschrank einbauen lässt oder neue Stromkreise ergänzt, bringt ohnehin Teile der Anlage auf neuen Stand. Bei dieser Gelegenheit ist es sinnvoll, die gesamte Anlage zu beurteilen. Unabhängig davon kann auch bei Nutzungsänderungen oder bei groben, gefahrbringenden Mängeln Anpassungsbedarf entstehen – das sollte eine Elektrofachkraft beurteilen.
Prüfung vor Neuvermietung und nach Änderungen
Eine Elektroprüfung vor Mieterwechsel ist keine gesetzliche Pflicht – aber eine kluge Entscheidung. Sie schafft Klarheit über den tatsächlichen Zustand, gibt dem Vermieter eine dokumentierte Grundlage und kann im Schadensfall entscheidend sein.
Die sinnvollste Form ist ein E-Check durch einen qualifizierten Elektrofachbetrieb. Er erfasst den Zustand der bestehenden Anlage systematisch, dokumentiert Mängel und orientiert sich an den einschlägigen Prüfanforderungen für elektrische Anlagen im Betrieb. Für Vermieter in München ist der E-Check der gängige Weg, um den Zustand einer Wohnung vor Mieterwechsel verlässlich zu dokumentieren. Das Ergebnis ist ein Prüfprotokoll, das Zustand, festgestellte Mängel und Empfehlungen enthält – kein amtliches Zertifikat, aber ein anerkanntes Dokument, das zeigt: Der Vermieter hat sich um seine Anlage gekümmert.
Nach wesentlichen Änderungen oder Neuinstallationen ist eine Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 ohnehin vorgeschrieben. Der ausführende Betrieb ist verpflichtet, diese durchzuführen und zu dokumentieren – unabhängig davon, ob vorab ein E-Check gemacht wurde.
Teilsanierung oder Komplettsanierung
Die häufigste Frage – und die ehrliche Antwort: Es kommt drauf an.
Eine Teilsanierung macht Sinn, wenn die Anlage grundsätzlich funktioniert, aber einzelne Bereiche kritisch sind. Zum Beispiel: FI nachrüsten, Unterverteiler erneuern, einzelne defekte Leitungsabschnitte tauschen. Das ist oft deutlich günstiger und in vielen Fällen ausreichend.
Eine Komplettsanierung – die vollständige Neuverdrahtung der Wohnung – wird sinnvoll, wenn:
- Die Anlage so veraltet ist, dass Teilmaßnahmen keine nachhaltige Verbesserung bringen
- Die Wohnung ohnehin modernisiert oder kernsaniert wird
- Der Mieter gerade ausgezogen ist und die Wohnung leersteht
- Größere Anforderungen (Wallbox, Klimaanlage, neue Küche) dauerhaft zuverlässig versorgt werden sollen
Keine dieser Entscheidungen lässt sich ohne Besichtigung vor Ort treffen. Jede Wohnung ist anders – das gilt im Altbau ganz besonders.
Wie eine Elektrosanierung in bewohnten Wohnungen abläuft
Viele Vermieter scheuen den Aufwand, weil sie befürchten, den Mieter wochenlang zu belasten. In der Praxis ist das bei Teilsanierungen selten nötig.
Typischer Ablauf bei einer Teilsanierung in bewohnter Wohnung:
- Besichtigung und Aufmaß: Umfang klären, Zustand beurteilen
- Abstimmung mit dem Mieter: welche Bereiche, welche Tage, kurze Abschaltzeiten
- Bereichsweise Ausführung: z.B. Küche an einem Tag, Bad an einem anderen
- Gesamtabschaltzeit pro Bereich: oft nur wenige Stunden
- Abschluss mit Prüfung und Protokoll
Bei einer Komplettsanierung in bewohntem Zustand wird es aufwendiger – mehr Koordination, manchmal eine temporäre Alternative für den Mieter für wenige Tage. Das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel. Die meisten Vermieter legen eine Komplettsanierung in einen Mieterwechsel, wenn die Wohnung ohnehin leer ist.
Was die Kosten beeinflusst
Für Elektrosanierungen gibt es keine seriösen Pauschalpreise. Was die Kosten tatsächlich bestimmt:
- Umfang der Maßnahme: Teilsanierung oder vollständige Neuverdrahtung
- Zustand der vorhandenen Anlage: Was kann weitergenutzt werden?
- Zugänglichkeit der Leitungswege: Massivwände erfordern mehr Aufwand als Trockenbau
- Anzahl der Stromkreise und die Größe des Unterverteilers
- Wohnungsgröße und Raumanzahl
- Ob gleichzeitig andere Gewerke tätig sind – das macht Koordination einfacher
- Ob die Wohnung leer oder bewohnt ist
Wer belastbare Zahlen will, kommt an einer Besichtigung und einem Aufmaß nicht vorbei. Alles andere wäre eine Schätzung, die im Nachhinein kaum hält.
Für Vermieter kann auch die steuerliche Einordnung relevant sein. Ob Maßnahmen sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder als Herstellungskosten zu behandeln sind, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit dem Steuerberater geklärt werden.
Welche Nachweise und Prüfprotokolle Vermieter nach der Sanierung haben sollten
Nach einer Elektrosanierung – ob Teil- oder Komplettsanierung – sollten folgende Unterlagen vorliegen:
- Prüfprotokoll nach DIN VDE 0100-600 (Erstprüfung durch den ausführenden Betrieb)
- Schaltplan der neu installierten oder geänderten Anlage
- Materialangaben zu verbauten Schutzeinrichtungen (Sicherungsautomat, FI-Typ, Nennströme)
- E-Check-Bericht (wenn vorab eine Prüfung des Bestands stattgefunden hat)
Bei Erneuerung des Zählerschranks oder Einbau steuerbarer Verbrauchseinrichtungen sollte das Messkonzept frühzeitig mit dem zuständigen Netzbetreiber und gegebenenfalls dem Messstellenbetreiber abgestimmt werden – in München die SWM, im Umland Bayernwerk Netz. Das vermeidet doppelte Eingriffe kurze Zeit später. Diese Unterlagen schützen den Vermieter im Schadensfall, erleichtern spätere Prüfungen und sind beim Verkauf der Immobilie ein echter Pluspunkt.
Warum Vermieter in München einen ortskundigen Elektrobetrieb brauchen
München hat seine eigenen Gegebenheiten: Altbausubstanz mit Besonderheiten, Netzanschlüsse, die nicht immer dem Lehrbuch entsprechen, und klare Anforderungen der lokalen Netzbetreiber – SWM für das Stadtgebiet, Bayernwerk Netz für das Umland.
Ein ortskundiger Elektrofachbetrieb kennt diese Schnittstellen, weiß welche Dokumente bei Anmeldungen gebraucht werden und kann bei Problemen schnell reagieren – ohne Anfahrtswege und ohne Koordinationsaufwand.
Rucker Elektro arbeitet im Münchner Stadtgebiet und Umland. Wir sind spezialisiert auf die Elektrosanierung in Mietwohnungen in München – von der ersten Besichtigung bis zum fertigen Prüfprotokoll. E-Check, Unterverteilertausch, Neuverkabelung, Wallbox-Vorbereitung: alles aus einer Hand, alles dokumentiert.
Häufige Fragen zur Elektrosanierung im Altbau München
Woran erkennen Vermieter veraltete Elektrik in Altbauwohnungen?
Sichtbare Hinweise sind Schraubeinsatzsicherungen im Sicherungskasten, Steckdosen ohne Schutzkontakt sowie Lichtschalter oder Dosen, die warm werden. Der verlässlichste Weg ist ein E-Check durch einen Elektrofachbetrieb – der prüft systematisch und dokumentiert den tatsächlichen Zustand.
Reicht eine Teilsanierung oder muss die Wohnung komplett neu verdrahtet werden?
Das lässt sich ohne Besichtigung nicht pauschal beantworten. Bei Wohnungen, in denen nur einzelne Bereiche kritisch sind, ist eine Teilsanierung oft ausreichend und deutlich günstiger. Wenn die gesamte Anlage veraltet ist oder größere Erweiterungen geplant sind – etwa eine Wallbox – ist eine Komplettsanierung langfristig wirtschaftlicher.
Was bedeutet Bestandsschutz bei Änderungen an der Elektroinstallation?
Eine Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung normenkonform war, muss nicht allein wegen geänderter Normen erneuert werden. Sobald aber wesentliche Änderungen vorgenommen werden – neue Stromkreise, neuer Unterverteiler – muss der geänderte Teil nach aktueller Norm ausgeführt werden. Der Rest der Anlage behält seinen Bestandsschutz.
Welche Prüfung ist vor Neuvermietung sinnvoll?
Ein E-Check ist die sinnvollste Maßnahme – eine systematische Prüfung der Bestandsanlage durch einen qualifizierten Elektrofachbetrieb. Er dokumentiert den Zustand, festgestellte Mängel und Empfehlungen – und schafft eine verlässliche Grundlage, gerade dann, wenn die Anlage bisher nie geprüft wurde.
Muss bei älteren Wohnungen immer ein FI-Schalter nachgerüstet werden?
In Bayern gibt es keine pauschale gesetzliche Pflicht zur FI-Nachrüstung in Bestandswohnungen. Bei neuen Stromkreisen, Badsanierungen und Neuinstallationen ist der FI-Schutz heute Pflicht. Für bestehende unveränderte Anlagen liegt die Entscheidung beim Eigentümer – viele Vermieter rüsten nach, um die Sicherheit zu verbessern. Wie aufwendig eine Nachrüstung ist, hängt vom Zustand der Verteilung und der vorhandenen Anlage ab.
Wie läuft eine Sanierung in bewohnten Wohnungen ab?
Bei Teilsanierungen ist eine bewohnte Wohnung kein Problem. Die Arbeiten werden bereichsweise durchgeführt, Abschaltzeiten sind kurz und werden vorab mit dem Mieter abgestimmt. Für eine vollständige Neuverdrahtung empfehlen wir, die Arbeiten in einen Mieterwechsel zu legen – dann ist die Abstimmung am einfachsten und der Aufwand am geringsten.
